• La bolla immobiliare cinese è solo l’ultima, in ordine di tempo, di una serie di crisi che hanno interessato i mercati internazionali nell’ultimo secolo, dagli Usa al Giappone.
• Stabilire in anticipo se un mercato immobiliare è in bolla o a forte rischio è assai difficile: si tratta, infatti, di un lavoro previsionale. Tuttavia, esistono degli indicatori che invitano a prestare attenzione.
• Dal boom edilizio alla crisi del colosso Evergrande: analizziamo cosa sta succedendo in Cina e quali contromisure ha adottato il governo di Pechino.
• In un mondo fortemente connesso come quello attuale, le ripercussioni della crisi di un Paese possono farsi sentire anche altrove. Ma, al momento, il rischio di una bolla immobiliare si sgonfia in tutto il mondo.
• Dal monito della Bce ai rischi legati al sistema delle cosiddette banche ombra: ecco perché è bene drizzare le antenne.

Nella bolla del Dragone

La Cina è vicina. Così recitava il titolo di un celebre film degli anni ’60. Già, ma quanto vicina? La bolla immobiliare cinese agita da tempo Pechino preoccupando, però, anche il resto del mondo, che teme possibili ripercussioni. Il collasso del gigante Evergrande, ma anche gli scricchiolii sinistri di Country Garden e di Zhongrong agitano i mercati. E, mentre il governo cinese sta provando a “sgonfiare” la bolla, da più parti ci si chiede se la crisi del mercato immobiliare del Dragone potrà avere un impatto globale, in un mondo connesso come il nostro. In realtà, al momento il rischio in Europa resta basso, anche a causa dell’inflazione. Ma attenzione al “fattore tempo”.

Che cos’è una bolla immobiliare: definizione e precedenti famosi

La bolla immobiliare cinese è solo l’ultima, in ordine di tempo, di una serie di crisi che hanno interessato i mercati internazionali nell’ultimo secolo. Si tratta di una costante nella storia. Tra le principali ricordiamo quelle in:

• Florida, negli anni ’20 del ’900;
• Giappone, tra fine anni ’80 e inizio ’90;
• ancora negli Stati Uniti, nei primi anni 2000, tra gli elementi che hanno concorso alla grande crisi finanziaria del 2007-2009 che ha poi investito i prezzi delle abitazioni nella maggior parte delle economie avanzate¹.

In ambito economico, con il termine bolla s’intende un aumento anomalo del prezzo di un bene o di un’attività non giustificato dall’andamento dei fondamentali di mercato. Tipicamente, è accompagnato da alti volumi di scambio, cui fa seguito, nella fase di scoppio della bolla, un crollo degli stessi scambi. Ciò può essere amplificato, e talora accelerato, da fenomeni di speculazione finanziaria.
Provando a sintetizzare, la bolla immobiliare inizia a generarsi nel momento in cui c’è una crescita elevata della domanda di mercato. Ciò porta a un aumento, considerevole e ingiustificato, dei prezzi dei nuovi immobili. Lo scenario vede da un lato gli investitori che cercano di trarre il maggior margine di profitto dalla situazione. Dall’altro, si alza il rischio di trovarsi in una situazione in cui, anche per una fase di bassa o assente crescita economica, si crea uno scollamento tra domanda e offerta. Chi deve comprare non riesce più a farlo a causa di un divario ormai insostenibile tra il reale valore di mercato  e i prezzi di vendita degli immobili. Si arriva, così, al crollo verticale dei prezzi e allo scoppio della bolla immobiliare, con conseguenze a cascata sul mercato finanziario.

La bolla immobiliare e il “fattore tempo”

Come sottolineano gli esperti, una delle particolarità della bolla immobiliare, in Cina come a ogni altra latitudine, è che è difficile prevederla. Non perché ai vari analisti manchi sagacia: identificare in anticipo le bolle immobiliari è complesso. Si tende ad “arrivare tardi”, quando, cioè, la bolla è già ben formata e, in alcuni casi, sul punto di scoppiare. La bolla cinese ne è un esempio.
Esistono, è vero, alcuni indicatori che suggeriscono di drizzare le antenne. È il caso di squilibri nell’economia reale, di un’ipertrofia dell’attività edilizia e di un disallineamento, più o meno marcato, tra i prezzi degli immobili e i redditi medi. Tuttavia, stabilire in anticipo se un mercato immobiliare è in bolla o a forte rischio è impresa ardua.

Si tratta, infatti, di osservare lo scenario attuale, di monitorare il contesto socio-economico, ma, soprattutto, di fare previsioni sul futuro, cercando di capire come evolverà il mercato immobiliare.
Pesa, come anticipato, anche l’aspetto temporale. A differenza di altre bolle, come, per esempio, quelle che possono interessare i mercati azionari, in ambito immobiliare non si ha un riscontro in tempo reale. Le conseguenze di operazioni come compravendite e rogiti si vedono, per esempio, solo dopo qualche tempo e ciò contribuisce a ritardare il riconoscimento di una bolla.

Bolla immobiliare cinese: cosa sta succedendo

Il peso del fattore temporale è illustrato bene dalla bolla immobiliare cinese. Se ne parla tanto oggi, ma sono almeno un paio d’anni che risuonano campanelli d’allarme.
Le bolle immobiliari presentano, inevitabilmente, alcune caratteristiche comuni, ma ognuna fa storia a sé. Nel caso della bolla cinese, negli ultimi trent’anni – e con maggiore forza negli ultimi quindici – c’è stato un vero boom edilizio, trainato dalla crescita economica e demografica. Ciò ha portato a una massiccia (e smisurata) urbanizzazione.

• Secondo un’indagine del 2019 della Pboc, la Banca popolare cinese, il valore delle abitazioni rappresenta il 59% del patrimonio totale delle famiglie. Dal canto loro, i mutui ipotecari valgono il 12% del patrimonio totale. Cifre simili a quelle degli Stati Uniti nel 2008, alla vigilia della crisi dei mutui subprime, e del Giappone negli anni ’80, prima che scoppiasse la bolla immobiliare.
• Incrociando varie fonti², si evince come il settore immobiliare rappresenti tra il 18 e il 30% del Pil cinese, più vicino al secondo dato percentuale.

In Cina, l’eccesso di domanda ha dato il la al settore immobiliare per aumentare la leva finanziaria oltre il dovuto. I costruttori hanno ottenuto credito accollando, però, parte del rischio direttamente sui compratori. In parallelo, gli enti locali hanno autorizzato un numero sempre maggiore di progetti edilizi, spesso a prescindere dall’effettiva domanda. Questo perché la tassazione su vendita e locazione dei terreni vale, per loro, più di un terzo degli introiti fiscali totali. Così facendo, il settore immobiliare è cresciuto a dismisura, creando una sorta di circolo vizioso. In sintesi, il real estate cinese ha bisogno di un’economia in crescita per sostenere il suo debito. Dall’altro, l’economia del Dragone necessita di un settore immobiliare in espansione per crescere.

L’effetto Covid-19 e la crisi di Evergrande

Il settore immobiliare cinese ha mostrato segnali di difficoltà dal secondo semestre del 2021. Le vendite di case hanno iniziato a rallentare, in parte per la congiuntura economica relativa, in parte per le restrizioni imposte dalla pandemia di Covid-19.

Il ritmo più lento delle vendite di case ha significato un minor flusso di cassa per le realtà immobiliari cinesi altamente indebitate. Su tutte il colosso Evergrande che, lo scorso agosto, ha dichiarato fallimento negli Usa, alle prese con un debito stimato in oltre 300 milioni di dollari. Le banche cinesi hanno iniziato a ridurre l’offerta di mutui per far fronte a regole più stringenti sui prestiti e il settore delle costruzioni ha pigiato sul freno, innescando proteste e boicottaggi dei pagamenti dei mutui.
Oggi, i principali analisti concordano nel ritenere che la bolla immobiliare cinese si stia sgonfiando. Questo anche grazie a una regolamentazione più severa adottata dal governo di Pechino per affrontare il problema dell’indebitamento. Per molti, la Cina ha tutte le risorse per evitare un crollo nel breve periodo. Sarebbe, inoltre, pronta a sopportare alti costi economici e sociali per migliorare strutturalmente la situazione nel medio e lungo periodo.

Rischio contagio fuori dai confini cinesi? In realtà…

E torniamo alla domanda iniziale: quanto è vicina la Cina? La bolla immobiliare cinese riguarda, va da sé, la terra del Dragone. Tuttavia, in un mondo fortemente connesso come quello attuale, le ripercussioni di una crisi possono farsi sentire anche altrove. C’è, dunque, il rischio di una bolla immobiliare in Italia e in Europa? E quale futuro per il mercato immobiliare?
In realtà, il rischio di una bolla immobiliare si sgonfia in tutto il mondo. Lo sostiene l’ultimo Global Real Estate Bubble Index di Ubs³, che ha analizzato i prezzi degli immobili residenziali in 25 grandi città del mondo. Dall’analisi emerge come gli squilibri dei mercati immobiliari siano diminuiti sensibilmente. Solo Zurigo e Tokyo restano nella categoria del rischio bolla immobiliare (le città presenti nel 2022 erano nove), mentre, tra i mercati valutati equamente, figura Milano. Dalla metà del 2022 alla metà del 2023, nelle città esaminate, i prezzi reali delle case sono scesi in media del 5% e si prevede un ulteriore calo. Ubs attribuisce la flessione generale degli squilibri del mercato immobiliare all’attuale clima economico. Negli ultimi due anni, c’è stata un’impennata globale dell’inflazione e dei tassi d’interesse, anche a causa della pandemia e dell’invasione russa in Ucraina.

Antenne drizzate

Tutto bene, quindi? Quasi, diremmo. Ricordiamoci, appunto, del “fattore tempo” e della difficoltà di prevedere con esattezza nascita ed eventuale scoppio di una bolla immobiliare. In questo senso, ancora sottotraccia, in Europa continua a serpeggiare il fantasma di una bolla immobiliare. Lo scorso luglio, nella sua Financial Stability Review⁴, la Banca centrale europea ha lanciato un forte monito sul mercato immobiliare, evidenziando “chiari segni di vulnerabilità” nel settore. Indicando, come ragioni dell’incertezza, “il calo della liquidità del mercato e le correzioni dei prezzi”. Per la verità, si guarda con preoccupazione allo stato di salute del mercato immobiliare commerciale, più che a quello del residenziale. Ma le antenne, appunto, restano drizzate. Anche per i rischi legati al sistema delle cosiddette banche ombra, la cui esposizione al mercato immobiliare resta difficile, se non impossibile, da quantificare.

NOTE
¹ Per approfondire: La bolla immobiliare e la crisi finanziaria 2007-2009 negli Usa, Consob
² Fonti: KS Rogoff e Y. Yiang (2020) «Peak China Housing», NBER Working Paper 27697; CaixaBank Research; National bureau of economic research; The People’s Bank of China
³ Ubs Global Real Estate Bubble Index 2023
⁴ Financial Stability Review, May 2023, Bce