• Investire in immobili a destinazione residenziale da mettere a reddito rappresenta un’alternativa o, meglio, un’evoluzione rispetto al rogito immobiliare di compravendita o alla locazione immobiliare.
• Gli immobili a reddito rappresentano oggi in Italia un investimento non solo sensato, ma anche vantaggioso. Anche perché gli esperti concordano nel ritenere una scelta poco lungimirante mantenere inattivi i risparmi.
• In Italia cresce la domanda di affitti, mentre l’offerta mostra ritmi più blandi lentamente. Le locazioni mantengono i valori di fine 2023, con Milano in testa.
• Rischi contenuti a fronte di vantaggi importanti: ecco perché conviene investire in immobili da mettere a reddito o già a reddito con tenant primari.
• La cedolare secca è l’agevolazione fiscale prevista per gli immobili residenziali in affitto: scopriamo di più su questa tassazione alternativa scelta dal proprietario.
• Analisi degli immobili a destinazione residenziale a reddito o suscettibili di essere messi a reddito.

Capitale che dorme non piglia pesci

Un investimento lungimirante, un’entrata economica sicura, una scelta di vita. Investire in immobili da mettere a reddito rappresenta una forma profittevole di investimento del proprio capitale. Ma questo, ci chiediamo, vale anche nell’attuale periodo storico? Gli esperti concordano nel ritenere che mantenere inattivi i propri risparmi sia poco lungimirante, specie in una congiuntura ad alta inflazione. Come dire: capitale che dorme non piglia pesci. E in Italia sta, per esempio, crescendo la domanda di affitti, formando dunque un bacino pescoso. Analizziamo, allora, pro e contro degli immobili a reddito, tra opportunità da cogliere e rischi da evitare.

La doppia velocità degli affitti in Italia

Per inquadrare il tema degli immobili a reddito è utile dare un’occhiata al contesto italiano sul fronte degli affitti. In questo senso, inizio d’anno sprint a livello di domanda. Il 2024 è iniziato con un aumento significativo delle richieste di affitto in tutta la penisola. Secondo una recente indagine¹, a gennaio si è registrata una crescita media del 19,6% rispetto allo scorso dicembre. Questo andamento presenta differenze piuttosto contenute a seconda dell’area geografica: si va dal +18,6% delle isole al +21,1% del Sud.

Analizzando i dati registrati nei capoluoghi di regione, vola Trieste (+53,4%), seguita in classifica da Catanzaro, Genova, Bologna, Potenza e Venezia, tutte con una crescita superiore al 30%. Viceversa, Aosta registra una flessione del -45,9%. Milano e Roma, le due città trainanti del mercato immobiliare italiano, si attestano rispettivamente su un +18,5% e +19,5%, in considerazione della già fortissima domanda di immobili a reddito di cui sono protagoniste.

Anche l’offerta cresce, ma a ritmi più blandi della domanda, con una media italiana del +10,5%. I capoluoghi di regione in cui l’offerta si è ampliata maggiormente sono Aosta (+57,1%), Firenze (+46%) e Perugia (+57,1%). Interessante è il caso di Aosta, che, se da un lato segna la flessione più consistente della domanda di affitti, dall’altro registra il maggiore aumento dell’offerta. Milano si colloca al +20,6%, Roma al +6%, Napoli al +19,8%.

L’aumento della domanda traina i prezzi delle locazioni residenziali in un mercato immobiliare magmatico

Nell’analisi dei pro e contro dell’investire in immobili a reddito, l’aspetto economico assume, giocoforza, grande rilevanza e merita un approfondimento. In base alle ultime rilevazioni, i prezzi medi degli affitti sono rimasti pressoché stabili rispetto a fine 2023, con una media nazionale che si attesta sui 12,9 €/mq. Milano si conferma la città italiana più cara sia per le locazioni, sia per le vendite immobiliari, con cifre che raggiungono i 31,4 €/mq nelle zone centrali. Da sottolineare come, però, l’incremento maggiore in termini di crescita dei prezzi di affitto tra dicembre 2023 e gennaio 2024 sia stato registrato in quartieri periferici e meno costosi, quali Bisceglie, Baggio e Olmi. In queste aree, infatti, la domanda di immobili a reddito è esplosa trascinando con sé (verso l’alto) anche il valore dei canoni di locazione. All’ultimo posto di questa classifica troviamo, invece, Potenza, con una media di 6,6 €/mq.

In questa fase storica, in Italia l’affitto è uno dei trend topic, confermato dai numeri, in un mercato immobiliare alle prese, però, con profondi cambiamenti. Incrociando varie ricerche, emergono, infatti, talora indicazioni che paiono contrastanti. Da un lato, per esempio, come evidenziato in un precedente articolo, il desiderio di possedere una casa resta forte, anche tra gli under 35. Dall’altro, però, una sempre più diffusa fluidità lavorativa e l’aumento dei tassi dei mutui spostano l’interesse dei più giovani dalla compravendita all’affitto. Insomma, un mix di elementi strutturali e contingenti da tenere a mente per ragionare strategicamente sull’opportunità di investire in immobili a reddito.

Come valutare un immobile a reddito

Possiamo affermare che un immobile a reddito rappresenta oggi in Italia un investimento non solo sensato, ma anche vantaggioso. Si tratta di una strategia finanziaria che può davvero apportare un quid in più considerevole nella gestione del proprio portafoglio. Chiaramente, come per qualsiasi altro investimento in altre asset class, possono esserci dei rischi.

• Qualora, per esempio, vi fosse un calo della domanda di affitti, l’immobile potrebbe restare vuoto per un certo periodo, generando costi.
• Inoltre, ci si potrebbe imbattere in inquilini che non pagano il dovuto (morosità colpevole o incolpevole²).
• Ancora, bisogna tenere sempre in considerazione la manutenzione per la buona conservazione di un immobile. Talvolta questa può risultare complessa, in particolare se ci si trova di fronte a edifici datati o con vincoli storico-artistici.

Rischi ed elementi da tenere a mente

L’investimento in immobili a destinazione residenziale già a reddito (appartamenti), quindi locati, deve prendere in considerazione:

• l’affidabilità del conduttore;
• la durata residua del contratto di locazione;
• l’ammontare annuo della locazione.

Un parametro standard del settore è una locazione che sia almeno il 4% ante imposte annuo del valore dell’appartamento. Ad esempio, un appartamento locato ad 1.000€/mese, ovvero 12.000€ annui, dovrebbe essere acquistato per un prezzo non maggiore di 300.000€ (12.000€/300.000€). Tale rapporto tende a crescere (5% o 6% annui per immobili in zone particolarmente disagiate o a ridursi per immobili in prime location). Si prende in considerazione, infatti, il tempo che servirà, qualora l’inquilino lasciasse l’immobile, per sostituirlo con un altro conduttore. Maggiore è il tempo, più alto sarà il rischio dell’investitore e quindi la rendita attesa, mediante un prezzo dell’immobile più basso. Minore sarà il tempo di sostituzione minore sarà la rendita attesa. Nel quartiere londinese di Knightsbridge, per esempio, la percentuale della redditività attesa è solo del 2%, essendo il tempo di sostituzione brevissimo.
Un altro fattore che incide sulla redditività attesa è l’incremento del valore dell’immobile negli anni. In questo caso, maggiore è l’incremento atteso, minore sarà la redditività attesa dalla locazione, essendo l’incremento stesso un rendimento atteso nel caso di dismissione della proprietà.

Vantaggi degli investimenti in immobili a reddito in ambito residenziale

Come abbiamo visto, il mercato degli affitti varia molto da regione a regione e, ancora di più, da città a città. Possiamo, però, riconoscere dei vantaggi comuni nell’investire in questo ambito, trasversali a tutta la penisola e a tutte le tipologie di immobili. Tra i principali:

• investire in immobili a reddito dà garanzie maggiori rispetto al mercato finanziario classico, purché si acquisti al prezzo corretto;
• un immobile a reddito garantisce una rendita sicura che, nel lungo periodo, va a coprire tutti i costi sostenuti per l’acquisto. Il periodo che si considera per il rientro dell’investimento, in termini di canoni di locazione ante imposte, è di circa 15 anni;
• è possibile rivendere o utilizzare l’immobile come propria residenza, in futuro. In questo caso, l’immobile rappresenta una doppia fonte di guadagno, prima tramite il canone di locazione e poi come bene rifugio.

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Investire in immobili a reddito: agevolazioni fiscali

Gli immobili residenziali a reddito godono, infine, in Italia di un’agevolazione fiscale alternativa all’Irpef basata su aliquote a scaglioni per la tassazione progressiva dei redditi. Si tratta della cedolare secca, che, da recenti rilevazioni, predomina nei contratti di nuova stipula. Come funziona? Il proprietario sceglie la propria tassazione, che si baserà su un’aliquota fissa pari al 10%, quando si predilige un canone concordato, o al 21% se, invece, il canone viene scelto liberamente tra le parti. Il canone concordato viene stabilito considerando un range specifico fissato dall’accordo territoriale di riferimento per il proprio Comune e confermato, tramite apposita attestazione, da una delle associazioni rappresentative di categoria. Ciò si traduce in un vantaggio anche per l’affittuario, che potrà godere di un canone d’affitto minore.

Va comunque considerato che, qualora il proprietario di un immobile messo a reddito decidesse di rimanere nel regime Irpef, la base imponibile per il calcolo delle imposte è ridotta del 30%. Inoltre, ai fini dell’imposta di registro, il reddito da locazione da considerare per l’applicazione dell’imposta del 2% è pari al 70% dell’importo totale del canone.

NOTE
¹ Per approfondire: Osservatorio gennaio 2024 di Immobiliare.it Insights

2 Si definisce morosità incolpevole la situazione di sopravvenuta impossibilità a provvedere al pagamento del canone locativo per la perdita o la consistente riduzione della capacità reddituale del nucleo familiare. Le cause sono individuate nel DM 14 maggio 2014, successivamente modificate con DM 30 marzo 2016. Fuori da questi casi, la morosità è considerata colpevole.