• Il mercato immobiliare europeo si è ripreso piuttosto rapidamente dopo lo stop imposto dalla pandemia di Covid-19. In questo scenario, la crescita maggiore del volume degli investimenti immobiliari si registra proprio in Italia.
• Ragioni lavorative e culturali, volontà di diversificare i propri investimenti, trovare nuove forme di rendita: ecco perché si continua a investire all’estero.
• Investire in immobili all’estero non dev’essere un “salto nel buio”: affidarsi a professionisti esperti e di fiducia e a intermediari locali esperti è fondamentale.
• Come richiedere un mutuo per comprare casa all’estero, in che modo effettuare il pagamento, che tasse pagare? I principali elementi da tenere a mente per investire in un Paese straniero.
•  Dalla Grecia alla Turchia, dalla Spagna agli Emirati Arabi: scopriamo i Paesi migliori in cui investire in Europa e fuori UE.

Immobiliare estero: fermate e ripartenze

Dati alla mano, il mercato immobiliare europeo, congelato dalla pandemia, si è presto ridestato, registrando un picco nel 2022. Questa crescita esponenziale ha poi rallentato dell’1,2% nel corso di quest’anno, ma con dei distinguo. Mentre le principali economie europee (Francia, Germania, Spagna e Inghilterra) vedono andamenti modesti, l’Italia si appresta a chiudere il 2023 con un +3,6% e oltre 144 miliardi di euro di fatturato. A dirlo è il Rapporto European Outlook 2024 di Scenari Immobiliari¹, presentato dall’Istituto Indipendente di studi e ricerche lo scorso settembre. Nonostante un rallentamento generale del sistema economico, le previsioni per il settore immobiliare europeo nel 2024 restano positive, con una crescita stimata del 2,9%.

Perché comprare casa all’estero

Questa rapida ripresa del mercato immobiliare dopo la pandemia ha portato molti italiani a riflettere sull’opportunità di investire all’estero. Le motivazioni sono diverse: dal lavoro al turismo, dalla prospettiva di trascorrere il periodo della pensione in un ambiente climaticamente piacevole ed economicamente vantaggioso, passando per la volontà di diversificare i propri investimenti e ottenere una rendita importante. In particolare, comprare un immobile all’estero può rappresentare una fonte rilevante di guadagno qualora venga affittato (specialmente in grandi città e località turistiche) o rivenduto a prezzo maggiorato dopo un certo periodo. Si parla in quest’ultimo caso di un guadagno dato dalla plusvalenza immobiliare. Ciò è possibile anche in considerazione del fatto che la tassazione in materia di immobili all’estero è quasi ovunque più conveniente che in Italia.

Investire all’estero: i fattori da considerare

Comprare un immobile in un Paese straniero non è cosa facile. Per questo, rivolgersi a professionisti esperti e di comprovata esperienza nel real estate e nella gestione patrimoniale si rivela una scelta strategica. Come anche coinvolgere intermediari locali, che sapranno fornire tutte le informazioni utili al fine di conoscere in modo approfondito il mercato e il luogo in cui si vuole investire. Inoltre, queste figure aiutano a:

• valutare la reale convenienza della tassazione e il costo/opportunità dell’investimento. Si tratta del rapporto tra il capitale messo in campo e il rendimento annuale dell’eventuale affitto al netto di spese e tasse. Per comprendere se l’operazione è vantaggiosa, è possibile confrontare il valore ottenuto con quello medio del mercato azionario. Se investire il medesimo capitale nel mercato azionario generasse un rendimento più alto, allora l’investimento immobiliare sarebbe sconsigliato;
• Inquadrare gli eventuali rischi, per esempio legati a costi di manutenzione troppo onerosi, alla difficoltà nel trovare degli affittuari o alla svalutazione della moneta locale.

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Requisiti e modalità di pagamento degli immobili all’estero

Proseguiamo nella nostra panoramica. Se per acquistare un immobile in un Paese straniero si deve richiedere un mutuo, andranno soddisfatti alcuni requisiti. Innanzitutto, in quanto cittadini italiani, si deve essere proprietari di un immobile in Italia da ipotecare e dimostrare la propria fonte di reddito in patria. Il mutuo potrà durare fino a 40 anni e sarà concesso fino al 70%, se si è lavoratori dipendenti, o al 50% se si è autonomi o imprenditori.

Per effettuare il pagamento dell’immobile, è consigliabile aprire un conto corrente estero. Ci sono, va detto, anche i bonifici internazionali, che, tuttavia, sono generalmente più costosi rispetto a un bonifico nazionale, in quanto le banche applicano solitamente un sovrapprezzo sul tasso di cambio. Inoltre, non è possibile portare più di €10.000 a persona fuori dall’Italia senza dichiararli² e, pertanto, in caso di somme verosimilmente più alte, pagare in contanti diventa più complesso.

Focus sulla tassazione

Capitolo tassazione. Vediamo quali sono le imposte che un cittadino italiano proprietario di un immobile all’estero deve pagare.

• Intanto c’è l’Ivie, l’Imposta sul valore degli immobili situati all’estero (Ivie). Si calcola riducendo del 50% il valore catastale dell’immobile e moltiplicando questo valore per 160;
• L’Irpef, calcolata sul valore medio di mercato dell’immobile.

Se l’immobile viene affittato, è possibile beneficiare di alcune detrazioni. Per esempio, le eventuali spese di ristrutturazione e le tasse pagate nel Paese estero andranno detratte dai canoni di locazione riscossi.

Dove conviene investire in immobili in Europa

Mercati immobiliari dinamici, Paesi con un costo della vita inferiore o in forte crescita economica, sono alcuni dei fattori principali da prendere in esame per determinare la scelta di dove investire all’estero. Vediamo dove attualmente conviene investire in immobili in Europa.

•  Grecia: la forte crisi economica vissuta dal Paese ellenico ormai una quindicina di anni fa ha portato all’abbassamento dei prezzi degli immobili fino al 30%, anche nelle isole turistiche. La ripresa del settore si sta dimostrando piuttosto lenta e, quindi, va considerato che ci vorranno diversi anni per poter guadagnare dalla rivendita di un immobile.
• Spagna: dalla crisi del 2008, i prezzi degli immobili spagnoli, diminuiti fino al 30%, non sono mai tornati ai valori precedenti. Inoltre, i mutui hanno un tasso fisso medio dell’1,5% e il costo della vita è generalmente più basso che in Italia. Mete particolarmente interessanti sono Barcellona e Madrid, Andalusia e Costa del Sol, isole Baleari e Canarie.
• Francia: oltralpe, il mercato è soggetto a profonde oscillazioni anche nel corso di un solo anno. Per questo investire a queste latitudini, e in particolare a Parigi, può risultare vantaggioso già nel breve periodo, a patto però di cogliere il momento giusto.
• Regno Unito: il mercato inglese ha vissuto di recente un importante rialzo dei valori immobiliari, soprattutto in città quali Londra, Manchester, Cardiff e Edimburgo. A fronte di costi di acquisto alti, quelli di intermediazione e registrazione sono inferiori rispetto a quelli italiani.

E il Portogallo? Per anni è stata una meta ambita da migliaia di pensionati, italiani e non, in virtù di vantaggiose agevolazioni fiscali e di un eccellente tenore di vita. Tuttavia, dall’1 gennaio 2024, finirà il regime fiscale agevolato per i pensionati stranieri che si trasferiscono in Portogallo. Non si esaurisce l’allure del Portogallo in ambito immobiliare, ma è senz’altro un aspetto da tenere in considerazione. Infine, secondo alcuni analisti, altre realtà europee che offrono possibilità interessanti sono Croazia, Albania, Germania e Ungheria, come anche Estonia, Romania, Bulgaria e Polonia.

Investire fuori dall’Europa

Allargando lo sguardo, facciamo una panoramica, inevitabilmente parziale, dei migliori Paesi extraeuropei per investire all’estero nel mercato immobiliare.

• La Turchia è una meta d’acquisto vantaggiosa grazie al costo della vita contenuto e all’instabilità economica che si riflette sui prezzi contenuti degli immobili.
• Gli Emirati Arabi Uniti rappresentano un mercato in forte espansione, anche perché non è prevista tassazione sui redditi. Pertanto, chi investe qui paga imposte sugli immobili solo in Italia.
• Negli USA i prezzi d’acquisto medio-alti sono compensati da una legislazione molto conveniente.
• Dal canto suo, l’Australia: presenta prospettive di crescita dei valori immobiliari del 10% entro il 2024.

Per gli analisti, altri paesi extraeuropei che possono essere d’interesse per gli investitori italiani sono la Repubblica Dominicana, le Filippine e la Thailandia.

NOTE
¹ European Outlook 2024, Scenari Immobiliari
² Nel caso in cui si superi la soglia di 10.000€, è necessario compilare una dichiarazione di denaro contante, da presentare agli uffici competenti al momento dell’uscita o dell’ingresso nel territorio italiano.