• La valutazione di un immobile ha un impatto rilevante sia in ambito laico, sia in quello religioso ed ecclesiastico.
• Come valutare un immobile? Più grande è il bene oggetto di stima, più complessa sarà la procedura: ogni valutazione deve, infatti, prendere in considerazione tante variabili.
• IPMS, IVS, RICS: diamo uno sguardo ai principali standard universali di valutazione e di misurazione di un immobile.
• In caso di valutazione di immobili ecclesiastici o del Vaticano – Santa Sede, il valore cresce nel momento in cui sia consentito un numero maggiore di destinazioni d’uso cambiando quella originale.
• Oltre alla stima del valore complessivo, basata sulla superficie commerciale, è importante effettuare anche una valutazione del potenziale canone locativo: un esempio pratico.
• In ambito ecclesiastico e religioso, la corretta valutazione del proprio patrimonio immobiliare è essenziale anche per poter effettuare la programmazione finanziaria strategica.

Le dimensioni contano

La corretta valutazione di un immobile è una procedura tanto più complessa quanto maggiore è la dimensione del bene oggetto di stima. Ogni valutazione, infatti, deve prendere in considerazione un rilevante numero di variabili.

A tal proposito, in questo articolo facciamo una panoramica sulle componenti più rilevanti per una corretta valutazione di un immobile a destinazione religiosa o ecclesiastica. La valutazione di un immobile ha, in effetti, un impatto rilevante sia in ambito laico, sia in quello religioso ed ecclesiastico. Pensiamo, su questo secondo versante, ad una congregazione religiosa, a una diocesi o un altro ente ecclesiastico che decida di patrimonializzare i propri investimenti in immobili e debba, quindi, determinarne la redditività reale, intesa come il rapporto tra il prezzo di locazione annuo e il valore dell’immobile.

Come valutare un immobile e quali elementi bisogna tenere a mente? Scopriamo insieme come avviene, fase per fase, la valutazione di un immobile a destinazione religiosa o ecclesiastica.

Come valutare un immobile: gli standard universali di misurazione…

La base per una corretta valutazione di qualsiasi immobile, specie per quelli di grandi dimensioni, è la misurazione della cosiddetta superficie commerciale. Nell’ambito delle valutazioni, ci si riferisce alla superficie:

• commerciale, adottata per le compravendite;
• netta calpestabile, utilizzata per le locazioni;
• utile lorda, per tutte le altre casistiche.

Per calcolare la superficie commerciale e quella netta, gli standard internazionali sono gli IPMS 1 e gli IPMS 2, ovvero gli International property measurement standards¹. Gli IPMS stabiliscono, con delle tabelle convenzionali standardizzate, come misurare, ovvero che percentuale attribuire a ogni tipologia di superficie. Per esempio, 100% per una superficie principale posta ai piani oltre il livello del terreno, percentuali inferiori per locali tecnici o cantine, balconi, giardini, eccetera.

Con questa omogeneizzazione delle superfici si riesce a stabilire un’unica superficie parametrizzata dell’immobile, alla quale applicare poi il prezzo di mercato espresso in euro al metro quadrato. È chiaro come un’oscillazione anche minima del 2/3% su complessi di migliaia di metri quadri possa avere un impatto rilevante, una volta che si applicherà il valore euro per metro quadrato.

… e quelli di valutazione

Una volta individuata la superficie che ci interessa, si vanno ad applicare i cosiddetti IVS². Annualmente, l’International valuation standards council aggiorna le direttive per una corretta valutazione di un complesso immobiliare che hanno effetto sulle componenti di maggiore stima di un fabbricato (location, stato di manutenzione, impianti, ecc.).

Gli IVS sono arricchiti da standard ancora più stringenti per le aziende e i professionisti membri RICS, ovvero il Royal institution of chartered surveyors, che indica anche importanti requisiti formali nell’accettazione di un incarico di valutazione e molti altri standard minimi definiti nel RICS Red Book³.

Valore di immobili ecclesiastici: il peso dell’alternativa

In Italia, gli immobili appartenenti al Vaticano – Santa Sede, alle congregazioni religiose, alle diocesi o agli enti ecclesiastici hanno di frequente una destinazione urbanistica conventuale, meglio definita come residenziale collettiva, e destinazione catastale B/1.

Qualora la proprietà intenda alienare il cespite, è fondamentale che il valutatore svolga un’accurata analisi del piano regolatore e degli altri enti competenti nel settore urbanistico, confrontandosi con i rispettivi uffici tecnici. Questo al fine di accertare tutti i possibili cambi di destinazione. Se, infatti, si possiede un convento e non è possibile il cambio di destinazione, la platea di potenziali acquirenti si restringe a un altro ente interessato a farne il medesimo utilizzo.

Il valore cresce nel momento in cui sia consentito un numero maggiore di destinazioni e si possa cambiare quella originale. Ad esempio, a un residenziale o turistico-ricettivo (alberghiero ed extra alberghiero). Inoltre, per gli immobili di proprietà di enti ecclesiastici, è indispensabile la verifica di interesse culturale. Un eventuale vincolo apposto dal Ministero della Cultura implicherebbe una procedura obbligatoria attraverso la competente Sovrintendenza statale.

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Il valore al metro quadro

Nella nostra analisi di come valutare un immobile, siamo giunti all’attribuzione di un valore in euro al metro quadro: questo passaggio vale sia per la vendita, sia per la locazione. La stima più attendibile prende in considerazione fattori importanti, tra cui:

• location;
• dimensioni;
• possibili cambi di destinazione;
• vincoli ministeriali;
• stato di conservazione;
• morfologia del fabbricato;
• impianti;
• eventuale cubatura aggiuntiva consentita.

Anche un’osservazione diretta del mercato, mediante valori comparabili, è determinante. Tuttavia, spesso non vi sono transazioni comparabili di conventi nella medesima zona: in questo caso, l’esperienza del valutatore diventa preziosa.

Verifica di massima del valore mediante capitalizzazione diretta: un esempio pratico

Oltre alla stima del valore complessivo, basata sulla superficie commerciale, è molto importante effettuare una valutazione del potenziale canone locativo. Basata sul parametro della superficie calpestabile netta, meglio definita come superficie interna lorda (SIL), darà una controprova del reale valore di vendita. Facciamo un esempio:

Superficie commerciale: 4.000 mq

Valore al mq: 2.000€

Presunto valore di mercato: 8.000.000€

Superficie calpestabile netta / SIL : 3.800 mq

Valore locazione: 8€/mq al mese (96€/mq all’anno)

Presunta locazione annua: 364.800€ (3.800 x 96)

Presunta locazione al mese: 30.400€

Se questo valore di locazione è corretto, avremo una redditività del 4,5% annuo ante imposte (364.800€/8.000.000€).

La percentuale attesa, in termini di una presunta locazione, dovrebbe aggirarsi attorno al 4% annuo. Sono vari, però, i fattori da considerare. Per esempio, maggiore è il pregio della zona, più basso è il reddito accettabile (ad esempio, a Londra Knightsbridge è circa al 2%), essendo molto basso il periodo di attesa per sostituire il locatore. Più la zona è impervia, maggiore dovrà essere, invece, la remunerazione del capitale, salendo anche a un 7/8% di redditività annuo per tale locazione. Del resto, il rischio è che, per sostituire il conduttore, trascorra molto tempo, eventualità da compensare con una remunerazione maggiore.

Il 4% è un riferimento per il ritorno dell’investimento tra i 15 e i 20 anni (8.000.000€/364.800€ = 22 anni). Se il canone di locazione può essere maggiore, anche il valore di vendita richiesto al mercato potrà essere maggiore, e viceversa.

Il futuro è presente

In conclusione, potremmo affermare che, scevri di altre valutazioni di carattere religioso ed ecclesiastico, una corretta valutazione del più probabile valore di mercato di un immobile è la sua reale capacità di generare un reddito, anche se in termini potenziali. Sta poi alla proprietà decidere se alienare il cespite, investendo in altri asset class, o metterli a reddito.
Di certo, anche per gli immobili di proprietà di congregazioni religiose, Vaticano – Santa Sede, diocesi o enti ecclesiastici in genere, la corretta valutazione del proprio patrimonio immobiliare è essenziale. Anche per poter effettuare la programmazione finanziaria strategica.

NOTE
¹ Per approfondire: International property measurement standards (IPMS)

² Scopri di più: International valuation standards (IVS)

³ Per maggiori informazioni: RICS Valuation – Global standards (Red Book)