• La due diligence è un’attività di analisi, ricerca e investigazione preliminare messa in atto in operazioni finanziarie e immobiliari complesse.
• La due diligence immobiliare consta di tre macro fasi: preliminare, operativa e stesura della relazione finale.
• Stato di fatto, manutenzione, stato urbanistico, dati catastali, verifica legale: esploriamo gli elementi principali di indagine di cui tener conto.
• Chi può fare una due diligence? Il perito immobiliare è il professionista incaricato di condurre la procedura. E questo è uno dei (tanti) vantaggi di questa attività.

Uno sguardo a 360°

Quando ci si approccia a un’operazione di tipo immobiliare, acquisto o vendita che sia, è bene avere le idee chiare. Può sembrare una banalità, ma non sempre si hanno a disposizione in maniera trasparente e diretta tutti gli elementi utili per una corretta valutazione. Ciò, a maggior ragione, vale quando ci si trova di fronte a operazioni complesse, per le quali c’è bisogno di uno sguardo a 360° al fine di comprendere pro e contro della posta in gioco.

Ogni aspetto della due diligence è rilevante ai fini del valore dell’immobile che si intende acquisire o alienare.

Due esempi possono essere la rilevazione, durante la due diligence legale, di donazioni modali, frequenti in immobili di prorietà del Vaticano – Santa Sede o di Congregazioni Religiose ed Enti Ecclesiastici.

Oppure durante la due diligence tecnica, che spesso necessita di un rilievo dell’immobile, magari con l’utilizzo di tecnologia laser scan, con la restituzione in file .dwg per autocad, la scoperta di volumi, anche di rilevante dimensione, mai autorizzati che talvolta possono essere sanati, talvolta debbono essere demoliti.

Ognuno di questi aspetti avrà un impatto sul valore e sulla compravendibilità o possibilità di locazione del complesso immobiliare, nonché sulla possibilità di intraprendere interventi di ristrutturazione dell’immobile, i cui titoli edilizi richiedono la completa legittimazione dello stato ante operam.

Effettuare una due diligence completa sul proprio patrimonio immobiliare è una prassi prudente e necessaria anche qualora non si abbia alcuna intenzione di alienarlo in quanto alcune procedure per la regolarizzazione, specie in Italia, sono molto complesse e necessitano, a causa della burocrazia, di tempi molto lunghi.

Tale aspetto diviene ancor più critico per immobili di oltre 70 anni suscettibili di Vincolo dal parte del Ministero per le Attività Culturali.

È qui che entra in scena la due diligence. Questa espressione inglese significa letteralmente “dovuta diligenza” e ben sintetizza il valore di questa pratica applicata sempre più di frequente in diversi ambiti, in particolare in quello finanziario e immobiliare. La due diligence immobiliare, in buona sostanza, è un’indagine dettagliata dello stato e delle condizioni di una proprietà. Un’attività preliminare di analisi, ricerca e investigazione a più livelli. Obiettivi: raccogliere il maggior numero possibile di informazioni e di dati e definire gli aspetti sostanziali e strategici dell’oggetto di una trattativa.

LEGGI ANCHE: Investire nel mattone è ancora una asset class?

Che cos’è una due diligence immobiliare: schema e checklist

La due diligence immobiliare è ormai un pilastro fondamentale di numerose operazioni complesse. Del resto, se ben condotta, consente di far nascere opportunità incredibili e di ridurre il rischio di commettere errori, anche gravi.

Le due diligence si possono suddividere in due categorie principali:

• due diligence legale – tesa a verificare i vari titoli di proprietà (di provenienza) di un complesso immobiliare;
• due diligence tecnica – che a sua volta si può suddividere per semplicità in

2.A due diligence amministrativa – urbanistica e catastale

2.B due diligence tecnico impiantistica, strutturale, etc…

Il processo si articola in tre macro fasi: preliminare, operativa e stesura finale.

• Nella fase preliminare si definiscono obiettivi e regole da rispettare, ma anche tempi di esecuzione e report periodici sull’andamento della due diligence. Una check list apposita consente, inoltre, di riepilogare efficacemente tutto ciò che serve per portare a termine l’operazione. Dall’identificazione delle parti coinvolte (acquirente, venditore, professionisti, ecc.) all’acquisizione della documentazione necessaria, passando per rilievi dello stato di fatto e una valutazione della manutenzione.
• Si passa, poi, alla fase operativa, in cui il consulente di riferimento acquisisce la documentazione presso tutti i soggetti coinvolti nell’operazione e procede all’analisi e all’elaborazione di quanto raccolto.
• Si arriva, quindi, alla stesura della relazione finale. Viene redatto, cioè, un documento in cui vengono inseriti i risultati dell’indagine svolta ed evidenziati aspetti strategici, criticità e anche elementi che non sono stati approfonditi per carenza di informazioni. È fondamentale sottoporre questo documento al cliente prima che diventi ufficiale, per verificare che non vi siano incongruenze o aspetti rilevanti non indagati.

LEGGI ANCHE: Vendere un immobile: i documenti necessari

Un’indagine multilivello

La complessità dell’attività di due diligence immobiliare è data dalle diverse tipologie di indagini che devono essere poste in essere. Questa indagine multilivello, come abbiamo visto, prende in considerazione caratteristiche tecniche dell’immobile, aspetti legali, urbanistici ed edilizi, nonché elementi catastali, urbanistici, strutturali, impiantistici e ambientali. Deve fornire, inoltre, il dettaglio del valore economico dell’immobile in questione. La due diligence immobiliare può essere sintetizzata in vari ambiti di intervento. Tra questi:

• valutazione dello stato di fatto dell’immobile attraverso un rilievo geometrico e fotografico, anche con il contributo di software BIM e dell’intelligenza artificiale.
• Controllo della manutenzione dell’immobile. Ad esempio, efficienza degli impianti, funzionalità di coperture, infissi e murature, sistema di scarico delle acque, stato delle strutture. Permette di individuare la necessità o meno di manutenzioni straordinarie.
• Verifica dello stato urbanistico: presenza di licenze edilizie, concessioni, permessi di costruzione, il certificato di abitabilità e condoni edilizi. Vengono esaminate le possibili irregolarità edilizie e la presenza di vincoli.
• Check dei dati catastali e della loro corrispondenza con lo stato di fatto.

Un passaggio importante riguarda anche la verifica legale, che stabilisce la proprietà dell’immobile e l’eventuale presenza di ipoteche, contratti di locazione o comunque vincoli (es. servitù) che possono limitarne la fruibilità o la piena disponibilità.

LEGGI ANCHE: Applicazioni e vantaggi dell’intelligenza artificiale nel real estate

Il ruolo del perito immobiliare e il valore aggiunto della due diligence

La due diligence immobiliare è competenza del perito immobiliare: un professionista del settore il cui compito è valutare immobili, terreni e proprietà in tutti i loro aspetti. Si tratta di un esperto che deve avere alcuni requisiti specifici quali, ad esempio, almeno tre anni di esperienza nel settore immobiliare, conoscenze di estimo ed economia, competenze di urbanistica. Il requisito fondamentale è, però, l’aver conseguito una certificazione che ne attesti le competenze. In questo senso, affidarsi a professionisti è uno dei vantaggi garantiti dalla due diligence. Permette, infatti, di affrontare i passaggi più complessi dell’operazione immobiliare in maniera puntuale, accurata e sicura.

Il valore di una (buona) due diligence non si esaurisce, però, qui. Questo processo consente, per esempio, di ottimizzare gestione e costi di manutenzione dell’immobile, contribuisce all’aumento dei ricavi grazie a migliorie o cambi di destinazione d’uso e a incrementare la redditività dell’investimento immobiliare. In ultima istanza, possiamo dire che la due diligence aiuta ad agire sul mercato immobiliare in modo consapevole e informato, favorendo scelte che, nel tempo, possono rilevarsi di successo.