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• Il nulla osta ecclesiastico riguarda da vicino il mondo delle congregazioni religiose, quando un’operazione di straordinaria amministrazione si concretizza.
• Uno sguardo al pre: dalle attività propedeutiche, tra cui l’eventuale verifica di interesse culturale, alle licenze del Superiore competente e della Santa Sede.
• Approfondiamo le interazioni del nulla osta con la disciplina civile dei contratti e la “novità” delle locazioni ultranovennali.
• Dalla richiesta di autorizzazione alla vendita alla relazione circa la natura, lo stato e la consistenza dell’immobile: analizziamo il procedimento per il rilascio del nulla osta ecclesiastico.

Via libera

Per i più, nulla osta ecclesiastico equivale a uno dei requisiti per sposarsi in chiesa. In realtà, questa espressione riguarda da vicino anche il mondo delle congregazioni religiose. Nel dettaglio, quando un’operazione si concretizza, la congregazione religiosa deve chiedere ed ottenere il nulla osta della Santa Sede. Parliamo del documento che dà il via libera all’eventuale alienazione del patrimonio immobiliare appartenente alla congregazione. Approfondiamo il tema, analizzando i principali riferimenti normativi e le interazioni con la disciplina civile dei contratti.

Nulla osta ecclesiastico: il pre è essenziale

Per la richiesta di nulla osta ecclesiastico da parte di una congregazione religiosa sono necessarie alcune attività propedeutiche. Intanto, a monte, la due diligence amministrativa, urbanistica e catastale, l’eventuale verifica di interesse culturale e la valutazione esperita da un valutatore certificato devono essere state svolte con successo.

La gestione e la eventuale alienazione del patrimonio immobiliare appartenente alle congregazioni religiose presenta alcune peculiarità. Parliamo, laddove non diversamente specificato, di vendita di beni ecclesiastici ubicati in Italia. Oltre alla necessità di sottoporre alla verifica di interesse culturale i beni immobili edificati da oltre settant’anni, norma valida solo per il territorio italiano, può essere necessaria per la stipulazione del negozio sia la licenza scritta del Superiore competente con il consenso del suo consiglio, sia quella della Santa Sede (cfr. CIC, canone 638 § 3¹ ed il canone 1295²).

• La licenza scritta del Superiore competente, secondo i propri statuti, è necessaria per tutti i negozi da cui possa subire detrimento la situazione patrimoniale della Congregazione religiosa.
• Diventa, invece, indispensabile la licenza della Santa Sede:
  – qualora la somma (rectius, il valore) del negozio superi la somma stabilita dalla Santa Sede per le singole regioni.
  – Laddove il negozio, qualunque ne sia il valore, riguardi donazioni votive fatte alla Chiesa o cose preziose per valore artistico o storico.
  – Per la concessione in godimento (anche con riferimento all’attribuzione di diritti reali diversi dalla proprietà) di beni immobili per un tempo superiore ai nove anni, se il valore del bene oggetto del contratto superi la somma stabilita³.

La ratio comune sottesa a tutte le disposizioni che richiedono un’autorizzazione della Santa Sede è la tutela della situazione patrimoniale delle persone giuridiche. Questo nell’ottica di evitarne l’improvvido impoverimento, ma anche per assicurare l’utilizzo appropriato dei beni ecclesiastici, quali sono anche quelli appartenenti agli Istituti di vita consacrata e alle Società di vita apostolica (cfr. CIC canone 1254, § 2).

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I limiti di valore e il soggetto preposto al rilascio della licenza

La determinazione delle soglie limite è stata demandata dalla Santa Sede alle Conferenze Episcopali di ogni singola regione e si trovano riassunte nella tabella riportata.

Per l’Italia, tale valore soglia è fissato in 1.000.000€⁴: una somma sicuramente significativa al momento della sua determinazione, nel 1998, e che oggi può forse apparire un po’ modesta. Tuttavia non risultano iniziative finalizzate alla sua modificazione.

Competente per il rilascio della licenza, sotto forma di nulla osta alla stipulazione del negozio, è il Dicastero per gli istituti di vita consacrata e le società di vita apostolica, previo parere dell’Ordinario diocesano (a Roma, del Vicariato) del luogo ove è ubicato l’immobile.

Il parere dell’Ordinario diocesano è vincolante solo per le alienazioni di beni di proprietà di monasteri sui iuris o di istituti di diritto diocesano (cfr. CIC, canone 638, § 4 che parla di consenso). Non lo è, anche quando venga reso sotto forma di nulla osta, per le persone giuridiche pubbliche di diritto pontificio. La sua finalità è quella di consentire al Vescovo diocesano, o a un ente da esso dipendente, di eventualmente utilizzare, acquistandolo a parità di condizioni, l’immobile per le necessità pastorali della Diocesi⁵.

Per gli immobili siti nella città di Roma, è anche espressamente previsto che il Dicastero comunichi la richiesta di nulla osta ecclesiastico alla Segreteria di Stato e all’Amministrazione del patrimonio della sede apostolica (A.P.S.A.) al fine di consentir loro l’esercizio della prelazione per l’acquisto⁶.

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Le interazioni con la disciplina civile dei contratti

Per rendere palese la rilevanza dell’autorizzazione canonica anche nel diritto italiano, occorre prendere le mosse dagli accordi per la revisione del Concordato. Sottoscritti nel 1985, in Italia sono stati formalizzati dalla Legge 20 maggio 1985, n. 222.
L’articolo 18 prevede che siano opponibili alle parti italiane l’inefficacia o invalidità dei negozi giuridici che dipendano da difetti di rappresentanza o da mancanza di autorizzazioni la cui necessità risulti dal Codice di diritto canonico o dal Registro delle persone giuridiche, presso il quale sono depositati estratti delle costituzioni degli istituti di vita consacrata e delle società di vita apostolica, normalmente riportanti le modalità di formazione della volontà degli  Enti.

La conseguenza immediata di tale disposizione è che, ai fini della validità del negozio (in Italia, normalmente, un contratto) anche all’interno dell’ordinamento italiano, per i contratti il cui valore sia superiore alla soglia limite, debba risultare e debba essere consegnato al notaio rogante il nulla osta rilasciato dal Dicastero IVCSVA.

Non ha, invece, alcuna rilevanza ai fini della validità del negozio in Italia il parere dell’Ordinario del luogo e, pertanto, non è necessario esibirlo a chicchessia né consegnarlo al Notaio. La sua esistenza è, da un lato, presupposta dal rilascio del nulla osta ecclesiastico e, dall’altro, non risultandone la natura vincolante né dal CIC né dal Registro delle persone giuridiche, risulta rilevante per la liceità canonica del negozio ma non invalidante i suoi effetti giuridici in Italia.

Normalmente si deduce quale condizione risolutiva l’ipotesi di mancato rilascio del nulla osta o dell’esercizio della prelazione ecclesiastica, sia ai contratti preliminari (e alle proposte irrevocabili accettate, che equivalgono ai detti contratti, quando accettate) sia ai contratti definitivi di compravendita. È bene farlo, soprattutto per regolare le conseguenze dell’eventuale diniego del nulla osta o dell’esercizio della prelazione ecclesiastica⁷.

Il caso delle locazioni ultranovennali

Come accennato, sono state introdotte nell’ordinamento canonico alcune ipotesi di autorizzazione che non risultano dal CIC. La più rilevante è quella prevista dai citati “Orientamenti” promulgati dal Prefetto della ex CIVCSVA nel 2018⁸. Nello specifico, è stata introdotta la necessità di nulla osta ecclesiastico anche per ipotesi prima non contemplate: la principale riguarda le locazioni ultranovennali.

In questi casi, è previsto che il nulla osta sia rilasciato anche solo sulla base di una bozza del testo contrattuale che le parti poi sottoscriveranno. Poiché la necessità del nulla osta non emerge né dal CIC né dal Registro delle persone giuridiche, è indispensabile che le controparti di diritto civile siano edotte formalmente della necessità di nulla osta sin dall’inizio di qualsivoglia trattativa, per non incorrere in responsabilità precontrattuali, qualora non si possa addivenire alla stipulazione del contratto per il diniego del nulla osta.

Il procedimento per il rilascio del nulla osta ecclesiastico

Una volta formata la volontà dell’Istituto, in conformità alle previsioni del CIC e degli Statuti, l’istituto presenterà all’Ordinario diocesano la richiesta di parere corredata della documentazione occorrente per il rilascio del nulla osta canonico completa di:

• lettera di richiesta all’autorizzazione alla vendita descrivendo il motivo per il quale si è addivenuti alla decisione di alienare e chiedendo il parere del Vescovo;
• delibera del Consiglio Generale e del Superiore Generale come da Statuto;
• relazione circa la natura, lo stato e la consistenza dell’immobile corredata di planimetrie catastali e visure catastali;
• perizia di stima, preferibilmente giurata, redatta da un professionista indipendente;
• copia dell’offerta irrevocabile di acquisto accettata o del preliminare condizionato.

Le formule mediante le quali il soggetto acquirente è indeterminato, quali “per sé e/o persona e/o società da nominare…” sono mal viste. Lasciano, infatti ignoto l’acquirente finale e, quindi, non consentono di svolgere le necessarie indagini e/o valutazioni.

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Iter e costi del nulla osta

Una volta ottenuto il parere favorevole del Vescovo, la medesima documentazione, integrata del parere stesso, dovrà essere presentata al Dicastero (già Congregazione) per gli Istituti di vita consacrata e le società di vita apostolica, alla Città del Vaticano.

Il Dicastero, a sua volta, trasmetterà la richiesta sia alla Segreteria di Stato, sia all’APSA. Per le finalità già dette; quindi, negherà o rilascerà il nulla osta ecclesiastico alla vendita e chiederà il pagamento dei diritti ad esso spettanti.  Il rilascio del nulla osta è a titolo oneroso e il suo costo è determinato in percentuale sul valore dichiarato. Attualmente, è pari al 2X1000 del valore dell’operazione.

I tempi della procedura si riducono sensibilmente quando la compravendita debba avvenire tra Istituti o altri enti ecclesiastici, in ragione della permanenza della natura ecclesiastica del bene.

Il possibile contrasto tra la prelazione canonica e quella statale

Merita una riflessione il possibile contrasto tra la prelazione canonica e quella del Ministero della cultura, MiC, per i beni di interesse culturale.

Qualora l’immobile sia sottoposto a vincolo da parte del Ministero della Cultura, eventualmente a seguito della verifica di interesse culturale, lo Stato italiano ha un diritto di prelazione per l’acquisto. Per tale ipotesi, qualora un’istituzione ecclesiastica, normalmente l’APSA, abbia esercitato la prelazione per l’acquisto in danno dell’originario contraente, sarà il contratto stipulato con l’Amministrazione del Patrimonio della Sede Apostolica a dover essere condizionato al mancato esercizio, nei termini indicati nell’articolo, della prelazione da parte dello Stato. Di fatto quindi in Italia prevale la prelazione dello Stato Italiano.

Casi speciali

In conclusione, vale la pena segnalare due casi che si verificano con una certa frequenza.

• La donazione di un bene tra persone giuridiche civilmente diverse (ad esempio due province) ma appartenenti alla medesima congregazione religiosa. In questo caso, non dovrebbe essere neppure ipotizzabile la necessità del nulla osta canonico. Di fatto, non comporta il trasferimento del bene né una vera e propria alienazione, né un detrimento al patrimonio complessivo della persona giuridica canonica. Tuttavia, può accadere che il notaio rogante lo pretenda e … il Dicastero lo rilasci.
• Capita talora di imbattersi in compravendite non assistite da nulla osta ecclesiastico aventi a oggetto immobili di valore leggermente superiore alla soglia limite ma con prezzi convenuti per un importo appena sotto la soglia medesima. Un tale agire, oltre a essere moralmente riprovevole, genera responsabilità canoniche sia in chi abbia posto in essere il negozio, sia in chi avrebbe dovuto controllarne l’operato.

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Avv. Luigi Pamphili
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NOTE

¹ Can. 638 –
§1. Spetta al diritto proprio determinare, entro l’àmbito del diritto universale, quali sono gli atti che eccedono il limite e le modalità dell’amministrazione ordinaria, e stabilire ciò che è necessario per porre validamente un atto di amministrazione straordinaria.
§2. Le spese e gli atti giuridici di amministrazione ordinaria sono posti validamente, oltre che dai Superiori, anche dagli officiali a ciò designati dal diritto proprio, nei limiti del loro ufficio.
§3. Per la validità dell’alienazione, e di qualunque negozio da cui la situazione patrimoniale della persona giuridica potrebbe subire detrimento, si richiede la licenza scritta rilasciata dal Superiore competente con il consenso del suo consiglio. Se però si tratta di negozio che supera la somma fissata dalla Santa Sede per le singole regioni, come pure di donazioni votive fatte alla Chiesa, o di cose preziose per valore artistico o storico, si richiede inoltre la licenza della Santa Sede stessa.

² Il canone 1295, propone una diversa formulazione lessicale: “qualunque negozio che intacchi il patrimonio della persona giuridica peggiorandone la posizione”, che ai nostri fini non risulta indispensabile indagare.

³ Cfr. gli “Orientamenti” promulgati dal Prefetto della ex CIVCSVA, con l’approvazione del Santo Padre, in data 6 gennaio 2018, i quali al punto 78 trattano delle “Autorizzazioni della Santa Sede per locazioni, comodati e altri contratti simili”

⁴ Ai sensi della deliberazione n. 20 della XLV Assemblea Generale della Conferenza episcopale italiana, promulgata, previa Recognitio della Santa Sede, con decreto prot. 389/99 del 27 marzo 1999.

⁵ Cfr. le circolari della Congregazione per gli Istituti di Vita Consacrata e le Società di Vita Apostolica, n. 1680/95 del 29 ottobre 1996 e n. 971/2004 del 21 dicembre 2004.

⁶ Così più recentemente gli “Orientamenti” promulgati dal Prefetto della ex CIVCSVA, con l’approvazione del Santo Padre, in data 6 gennaio 2018, al punto 81. “…Per l’alienazione di immobili siti nella città di Roma, prima di rilasciare l’autorizzazione, la Congregazione per gli Istituti di vita consacrata e le Società di vita apostolica comunica la richiesta alla Segreteria di Stato e all’Amministrazione del Patrimonio della Sede Apostolica, per verificare il loro eventuale interesse”.

⁷ Anche per evitare che si possa formare nelle controparti civili una sorta di affidamento circa l’esistenza di un nulla osta previamente rilasciato: affidamento che potrebbe suscitare pretese risarcitorie.

⁸ I detti Orientamenti al punto 78. Autorizzazioni della Santa Sede per locazioni, comodati e altri contratti simili, gli Orientamenti così dispongono. Per stipulare contratti di locazione, di comodato, di concessione del diritto di superficie, uso, abitazione, costituzione del diritto di usufrutto, se il bene oggetto del negozio supera la somma massima fissata per le singole Regioni e il contratto ha una durata ultranovennale, è richiesta l’autorizzazione della Congregazione per gli Istituti di vita consacrata e Società di vita apostolica. L’istanza, inoltrata dal Superiore generale con il consenso del suo Consiglio, deve presentare i motivi della richiesta e allegare la bozza del contratto.” La disposizione regolando l’autorizzazione per negozi eterogenei, alcuni dei quali sicuramente già soggetti ad autorizzazione ai sensi delle norme canoniche che menziona, pone sicuramente per le locazioni attive il duplice requisito del superamento della somma massima fissata per le singole Regioni e della convenenda durata ultranovennale.

 

PRINCIPALI RIFERIMENTI NORMATIVI

• Codex Iuris Canonici (CIC), canoni 638, 1254, 1291, 1292, 1293, 1294, 1295
• Deliberazione n. 20 della XLV Assemblea Generale della Conferenza Episcopale Italiana in data … , promulgata, previa Recognitio della Santa Sede, con decreto prot. 389/99 del 27 marzo 1999.
• Circolari CIVCSVA, n. 1680/95 del 29 ottobre 1996 e n. 971/2004 del 21 dicembre 2004,
• “Orientamenti” promulgati dal Prefetto della CIVCSVA, con l’approvazione del Santo Padre, in data 6 gennaio 2018,
• Legge 20 maggio 1985, n. 222, recante “Disposizioni sugli enti e beni ecclesiastici in Italia e per il sostentamento del clero cattolico in servizio nelle diocesi”,
• Codice civile italiano, articoli 1337 “Trattative e responsabilità precontrattuale” e 1353 “Contratto condizionale” e seguenti.