• Dalla valutazione alla stipula dell’atto di compravendita, passando per la proposta d’acquisto: scopriamo i passaggi essenziali per vendere un immobile in Italia.
• Venditore e compratore possono essere persone fisiche, giuridiche e società: per questo, sono necessari documenti diversi che definiscano la natura delle parti nell’atto di compravendita.
• Chi vende un immobile deve fornire il quadro completo dello stesso: dalle planimetrie catastali aggiornate all’attestazione di prestazione energetica, fino alla conformità degli impianti.
• Abitazioni signorili, ville, castelli e palazzi di eminente pregio artistico o storico: approfondiamo le peculiarità degli immobili di lusso in Italia.
• I conventi talvolta sono beni tutelati dalla Soprintendenza.
• Si può vendere un immobile che presenta delle irregolarità? Vediamo come risolvere eventuali difformità sotto il profilo catastale, urbanistico e amministrativo.

Vendere un immobile passo per passo

Vendere un immobile è un processo complesso, talvolta rapido, altre volte meno. I fattori in gioco sono tanti e, se non si è addetti ai lavori, può capitare facilmente di “perdersi” nel mare magnum della burocrazia. In questo articolo facciamo, allora, una panoramica sui passaggi essenziali per la vendita di un immobile in Italia.

Il primo passo è la valutazione dell’immobile da parte di un tecnico esperto. Ciò permetterà di pubblicare un annuncio di vendita che presenti una cifra congrua e realistica rispetto alle caratteristiche del bene in questione. Qualora vi sia un acquirente interessato, sarà sua premura redigere una proposta d’acquisto. Si tratta di una scrittura privata tra le parti in cui chi vuole comprare manifesta formalmente il suo impegno. Viene, quindi, indicata la cifra che si è disposti a pagare e la proposta è accompagnata da un acconto o da una caparra. L’accettazione dell’offerta da parte del venditore porta alla firma del contratto preliminare (non sempre necessario) e, infine, alla stipula del rogito notarile definitivo.

Vendere un immobile: soggetti differenti, documenti diversi

Le parti coinvolte nella compravendita dovranno presentare documenti diversi a seconda delle loro condizioni. Per prima cosa, infatti, bisogna distinguere se la parte in causa è una persona fisica, giuridica o una società.

Cosa serve per vendere un immobile

Vediamo nello specifico quale documentazione serve per vendere un immobile. La parte venditrice deve prestare attenzione a tutti quei documenti atti a descrivere lo stato dell’immobile messo in vendita e le sue caratteristiche complessive. Nel dettaglio, occorrono:

• dati catastali e planimetrie aggiornate;
• copia dell’atto di provenienza, ovvero l’atto tramite il quale la parte venditrice è diventata precedentemente proprietaria dell’immobile in questione;
• attestato di prestazione energetica;
• autorizzazioni amministrative (concessioni edilizie, denuncia di inizio attività edilizia, certificato di agibilità o abitabilità)¹;
• certificato di conformità degli impianti elettrici, termici e idraulici (non essenziale). Se è presente un impianto fotovoltaico, bisogna aggiungere la documentazione urbanistica inerente l’installazione e la copia del contratto con il Gestore dei servizi energetici (Gse).

Terreni, immobili in condominio o locati, ipoteche: cosa c’è da sapere

Continuiamo la panoramica sulla documentazione necessaria per vendere un immobile. Se l’oggetto della vendita è un terreno avente superfixcie superiore a mq. 5.000, serve la Certificazione di destinazione urbanistica (Cdu). In caso di immobile in condominio, bisogna aggiungere una lettera dell’amministratore, aggiornata alla data dell’atto, con l’indicazione delle spese condominiali pagate e delle eventuali delibere assembleari straordinarie. Qualora, invece, si tratti di un immobile locato, va allegata copia dell’atto di locazione con gli estremi di registrazione. Se l’immobile è gravato da ipoteca, sarà necessario predisporne la cancellazione tramite la banca creditrice.

Tutta questa documentazione ha lo scopo di fornire il quadro completo dell’immobile in vendita. Pertanto, è fondamentale che i documenti descrivano qualsiasi eventuale variazione catastale avvenuta dopo l’acquisto da parte del venditore. Le planimetrie catastali dovranno corrispondere esattamente allo stato di fatto dell’immobile e dovranno essere legittimate dall’ultimo titolo edilizio presentato. Infine, se la compravendita è gestita da un mediatore, sono necessari in attuazione della “Legge Bersani”  le eventuali fatture e copie dei pagamenti dell’intermediazione, qualora già avvenuti.

Immobili di lusso: definizione e caratteristiche

Uno sguardo anche ad abitazioni signorili, ville, castelli e palazzi di eminente pregio artistico o storico: sono gli immobili definiti di lusso, spesso rientranti nelle categorie catastali A/1A/8 e A/9.

Ad esempio si considera di lusso un immobile dotato di più vani che costituiscono alloggio padronale, per una superficie complessiva che supera i 200 mq. Le singole unità immobiliari che compongono l’abitazione, e che sono da considerarsi indipendenti, possono avere una superficie calpestabile complessiva superiore ai 240 mq.

Che cosa cambia nella vendita di un immobile di lusso

Chi vende un immobile di lusso non va incontro a variazioni significative rispetto alla vendita di un immobile non di lusso, ad eccezione di spese notarili più elevate. Va, però, fatta attenzione, che riguarda in generale tutti gli immobili, allorquando questi siano vincolati dalla Soprintendenza per i beni culturali, artistici e storici. In questo caso, lo Stato ha un diritto di prelazione sull’acquisto dell’immobile. Entro 30 giorni dall’atto di compravendita, dovrà dovrà essere notificata apposita offerta in prelazione al Ministero dei Beni e delle Attività culturali. Il ministero avrà 60 giorni di tempo per esercitare o meno la prelazione. Pertanto, l’acquirente diventerà proprietario effettivo dell’immobile soltanto alla fine di questo periodo e se non verrà esercitato il diritto di prelazione.

La differenza più rilevante rispetto alla compravendita di un immobile non di lusso è in capo al compratore. Infatti, l’acquisto di immobili rientranti nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9 non dà diritto alle agevolazioni prima casa². Ciò implica imposte e tasse più onerose.

Convento in vendita: cosa sapere

Nel nostro viaggio alla scoperta di come vendere un immobile, diamo uno sguardo anche ai conventi. Rientranti nella categoria catastale B/1, sono immobili che per legge sono considerati vincolati dalla Soprintendenza delle Belle Arti se hanno più di 70 anni. Ciò significa che, in caso di vendita bisognerà in primo luogo espletare la procedura di Verifica di Interesse Culturale ex D.Lgs. 42/2004, e nel caso il vincolo fosse confermato bisognerà considerare il diritto di prelazione dello Stato, come approfondito in precedenza. Vediamo, però, più nel dettaglio quali sono i passi fondamentali per vendere e acquistare un convento nel nostro Paese.

Innanzitutto, va specificato che, se un immobile è vincolato dalle Belle Arti ex Legge 1089/1939 o a seguito di una Verifica di Interesse Culturale ex D.Lgs. 42/2004, questo vincolo deve risultare trascritto presso la Conservatoria dei registri immobiliari, che detiene la pubblicità immobiliare, ovvero le informazioni relative alla trascrizione di atti e di formalità pendenti (come, ad esempio, l’iscrizione di ipoteche) per tutti gli immobili presenti in ciascuna provincia italiana.

Per la compravendita del convento, quindi, viene stipulato un primo atto in cui l’operazione risulta condizionata all’esercizio del diritto di prelazione da parte dello Stato e se l’immobile ha un valore superiore alla soglia limite posta dalla C.E.I, che ad esempio in Italia è di Euro 1.000.000, va richiesta l’autorizzazione a vendere al Dicastero per gli Istituti di Vita Consacrata e le Società di Vita Apostolica CIVCSVA. Si ricorda che in subordine al diritto di prelazione del MiC vi è il Diritto di Prelazione all’acquisto dell’APSA, Amministrazione del Partrimonio della Sede Apostolica e della Segreteria di Stato del Vaticano. Va quindi inviata tramite Pec al ministero dei Beni e delle Attività culturali una notifica informativa sul tema. Si apre, a questo punto, un periodo di 60 giorni, durante i quali il Ministero è tenuto ad intervenire all’atto entro il termine pagando il medesimo importo. Nel caso di mancato esercizio della prelazione a 60 giorni dalla notifica, , si stipula un “atto ricognitivo” dell’avveramento di tale condizione. Questo secondo e ultimo atto deve essere formalizzato entro il termine pattuito in sede di rogito. Da questo momento la compravendita si perfeziona.

Come procedere quando l’immobile da vendere presenta delle irregolarità

Rispondiamo a un quesito che, ancora oggi, molti legittimamente si pongono. Si può vendere un immobile irregolare sotto il profilo catastale, urbanistico o amministrativo, oppure in pendenza della richiesta di una concessione in sanatoria? Se un immobile presenta delle irregolarità di qualche tipo, con ogni probabilità non si potrà procedere alla vendita. Tuttavia, è possibile risolvere l’eventuale irregolarità per portare a termine l’operazione.

Citiamo solo alcune delle irregolarità che si possano verificare in un immobile.

• La irregolarità più importante che si può manifestare è quella attinente alla difformità tra lo stato di fatto dell’immobile rispetto alle planimetrie depositate con l’ultimo titolo edilizio urbanistico.
  Se le difformità non sono in contrasto con gli strumenti urbanistici vigenti, sarà possibile ottenere una “sanatoria” presentando presso il Comune di competenza (e contestualmente alla Soprintendenza in caso di vincolo) un titolo edilizio in accertamento di conformità, sia esso una CILA (Comunicazione Inizio Lavori Asseverata) o una SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) e corrispondendo una sanzione amministrativa.
• Un’altra difformità in cui ci si può imbattere quando ci si appresta a vendere un immobile è relativa alla conformità catastale. Ovvero può capitare che le planimetrie depositate in catasto non coincidano con lo stato di fatto dell’immobile. In questo caso e se lo stato di fatto è conforme ai titoli edilizi,, bisogna presentare un’istanza di rettifica catastale presso gli uffici competenti dell’Agenzia delle entrate per ottenerne l’aggiornamento. Tale modifica avviene in base alla nuova documentazione prodotta da un tecnico abilitato.
• Un altro tipo di irregolarità, da non confondere con la precedente, riguarda la conformità dell’intestazione catastale. In tal caso, i dati relativi alla proprietà di un immobile presenti in catasto e quelli in conservatoria non coincidono. Basta anche solo un codice fiscale scritto in maniera errata per far emergere la difformità. È necessario, quindi, allineare i documenti presenti nei due uffici in ogni loro parte, presentando domanda di correzione dei dati presso gli uffici competenti.

NOTE

¹ Questi dati, qualora non siano contenuti nell’atto di provenienza, possono essere richiesti all’ufficio tecnico del Comune in cui ha sede l’immobile.
² Per approfondire: Agevolazioni per l’acquisto della prima casa, Agenzia delle entrate